26 stycznia 2018, 12:12, Expander Advisorsrynek nieruchomości

W Gdańsku zaczyna brakować atrakcyjnych gruntów pod inwestycje

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, ofertowe ceny mieszkań na gdańskim rynku pierwotnym, w porównaniu do III kw. wzrosły o 8%. W IV kw. 2017 r. za 1 m kw. nowego lokum deweloperzy oczekiwali średnio 6559 zł. W Gdyni zaś cały czas widoczny jest zniżkowy trend cen transakcyjnych, kwota za m kw. to już tylko 4 850 zł. Osoby chcące sfinansować zakup własnego mieszkania kredytem hipotecznym, nie mogą już liczyć na wsparcie MdM-u. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego po przeciętnej cenie bez rządowego wsparcia, potrzebne będzie minimum 28 940 zł wkładu własnego w Gdańsku, zaś w wypadku Gdyni będzie to kwota 24 250zł.

W Gdyni już od pewnego czasu można zauważyć spadek cen transakcyjnych, z kolei w Gdańsku ceny utrzymują się na podobnym poziomie – W Gdańsku powoli możemy zaobserwować wzrost cen mieszkań deweloperskich, na co wpływ z pewnością ma to, że powstał problem z brakiem atrakcyjnych gruntów pod budowę kolejnych inwestycji. Zauważalne jest mniejsze zainteresowanie mieszkaniami z przedziału 4000 - 5000 zł/ m kw. Wynika to z zarezerwowania w ciągu zaledwie dwóch dni wszystkich środków z programu „MdM”. Oferty takie są jednak niezmiennie atrakcyjne dla inwestorów szukających mieszkań pod wynajem. W dalszym ciągu najbardziej pożądane są dobrze skomunikowane lokalizacje, bez względu na to czy szukającym jest klient inwestycyjny czy nie.  Przez ostatnie miesiące przyzwyczailiśmy się do niskich cen transakcyjnych w Gdyni, za m kw. płacimy już tylko 4 850 zł. Natomiast w Gdańsku znajdziemy transakcje w cenach średnio wyższych o ok. 1 000 zł za m kw. – mówi Maciej Górka, ekspert Metrohouse.

Na gdańskim rynku pierwotnym zapłacimy prawie 500 zł więcej za m kw.

W IV kw. 2017 r. sytuacja gdańskiego rynku pierwotnego była bardzo specyficzna. Świadczy o tym między innymi bardzo duży wzrost średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych mieszkań (+8,0%). – Wspomniana kwota wzrosła z 6072 zł/m kw. (III kw. 2017 r.) do 6559 zł/m kw. (IV kw. 2017 r.). Na krajowym rynku pierwotnym, dość rzadko mamy do czynienia z takimi dużymi zmianami. Są one bardziej prawdopodobne w przypadku miast cechujących się o wiele mniejszą podażą nowych mieszkań niż trzej rynkowi liderzy (Warszawa, Kraków i Wrocław) – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warto zwrócić uwagę, że po gwałtownym wzroście średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych lokali, Gdańsk uplasował się na trzeciej pozycji (za Warszawą i Krakowem) pod względem poziomu takiego wskaźnika. To nieoczekiwana sytuacja, którą można jednak stosunkowo łatwo wytłumaczyć.

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują bowiem, że od października do grudnia 2017 r. w Gdańsku znacząco spadła podaż nowych lokali. Liczba takich mieszkań z podaną ceną ofertową zmniejszyła się aż o 20%. – Ten wynik sugeruje szybką wyprzedaż tańszych „M”. Mowa o gdańskich lokalach kosztujących 4000 zł/mkw. - 5000 zł/mkw., których udział spadł aż o 13,4 p. p. względem III kw. 2017 r. Ta zmiana została skompensowana przez wzrosty dotyczące udziału prawie wszystkich droższych mieszkań. Wspomniane wzrosty w połączeniu z bardzo dużym ubytkiem najtańszych lokali, spowodowały gwałtowną podwyżkę średniej ofertowej ceny za 1 mkw. nowego mieszkania – dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kredyty hipoteczne są tanie, ale nie będzie tak zawsze

Osoby, które zamierzają kupić mieszkanie na kredyt muszą pamiętać, że zakończył się już program „Mieszkanie dla Młodych” – Każdy, kto będzie chciał zaciągnąć kredyt hipoteczny będzie musiał posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego w Gdańsku po przeciętnej cenie potrzebna jest więc kwota przynajmniej 28 940 zł, a w Gdyni 24 250 zł – komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

To jednak nie jedyny warunek. Potrzebna jest również tzw. zdolność kredytowa. Posiadamy ją jeśli nasze dochody pomniejszone o koszty życia i inne wydatki wystarczą na spłatę raty kredytu o który wnioskujemy. Dużo zależy więc również od tego jakie jest oprocentowania kredytu – im wyższe tym wyższa rata i tym trudniej o zdolność kredytową.

Rekordowo niskie stopy procentowe ułatwiają zaciągniecie kredytu hipotecznego. W przyszłości może się to jednak pogorszyć – Podwyżki stóp procentowych są równoznaczne ze wzrostem rat, także w przypadku kredytów, które już spłacamy. Kupując mieszkanie w Gdańsku o powierzchni 50 m kw. po przeciętnej cenie płaci się ratę w wysokości 1 382 zł, przy wkładzie własnym wynoszącym 10%. Jednak jeżeli stopy procentowe wrócą do poziomu z roku 2012, rata może wzrosnąć aż do 1 918 zł, czyli ponad jedną trzecią. Podobnie stanie się z ratami kredytów na mieszkanie znajdujące się w Gdyni czy innych miastach. Zaciągając kredyt nie należy więc przesadzać z kwotą zadłużenia, aby w przyszłości nie mieć problemów ze spłatą  – dodaje Jarosław Sadowski.